千林の集合住宅／ぐるぐるまんしょん

 

＜以下の記事は井田によるレポートです＞

今回は、大阪市旭区今市の収益案件（単身者向け集合住宅）の紹介です。

現在、土地オーナーと、建物プラン・利回り等について検討中。
「オーナー自ら事業展開したい」との意向もあるのですが、「条件が合えば土地の売却も検討可能」とのことなので、つちそらにＵＰします。

※計画内容等に関するお問い合わせは、井田まで。
※土地に関するお問い合わせは、ＬＡＮＤｉＳまで。
　ちなみに土地の売却希望金額は１４０万円／坪です。

■敷地条件
敷地は、京阪「千林駅」へ徒歩約５分、地下鉄谷町線「千林大宮駅」へ徒歩約１０分の好立地。



両駅の改札入口は千林商店街のアーケードに面しており、今回敷地から約６０ｍの今市商店街のアーケードを経由することで、ほぼ傘なしで駅にアプローチ可能です。


千林商店街　　　　　　　　　　 京阪「千林駅」　　　　　　　 地下鉄谷町線「千林大宮駅」

近接する千林商店街・今市商店街は、共に大阪を代表する商店街であり、生活至便は良好。
ここでは、大阪市内もしくは周辺都市で働く単身者・新婚２人世帯（※大阪市家賃補助制度を活用）及び、学生をターゲットとした住戸の計画が最善と思われます。


今市商店街　　　　　　　　　　 この写真の奥が今回敷地

また、敷地の前面道路にも多数の店舗があり、計画建物の１階部分の住戸も居住専用ではなく、店舗や個人事務所（ＳＯＨＯ）としての利用も大いに期待出来そうです。

■今回計画案について
こちらが今回計画案です。

   

現在の単身者向け集合住宅の計画では、専有面積３０㎡程度のものが主流です。
（市場にあふれる専有面積２０㎡程度の住戸は、今後ますます競争力を失っていくでしょう。）
今回計画案では、上記に加え、大阪市規定の「ワンルーム形式集合住宅」に該当させないために、各住戸の専用面積を３５．５㎡としています。そうすることで、駐車施設等の付置義務をなくし、建物１階部分を有効利用したいと考えています。

（駐車施設のあるなしで、これだけ計画が違ってきます。）

　
駐車場が必要となる場合　　 　駐車場が不要となる場合

※今回敷地は公共交通機関へのアプローチが至便であり、かつ近隣の道路状況から考えて
　も、敷地内における駐車施設の設置は不適と考えられます。
※一戸あたりの専用面積の増やすと住戸数が減少しますが（３２戸→２８戸）、駐車場等をな
　くすことで工事費を抑え、高利回りが期待できます。


インターネットの普及等により個人規模のオフィススペースの需要が高まっています。都心部に近接し、利便性の高い今回敷地では、その様な使われ方（ＳＯＨＯ）も大いに期待できます。
その際にも上記の面積構成は有効と考えます。また、住戸専用面積に余裕を持たせることで、単身者だけでなく、新婚２人世帯の取込みも可能でしょう。

１階住戸は専用庭付きとし、道路境界面に開閉可能な門扉（プライバシーも保たれるもの）を設けることで、道路からの直接利用も可能となり、居住専用以外の利用にも対応します。
（駐輪・バイク置場、アウトドアリビング、小規模店舗のテラス等の利用を期待。）
また、専用庭付きとすることで接地階の共用部分が最小となり、管理運営上も優れます。

各住戸はバルコニー側の片面採光とせず、共用廊下側にもしっかりと開口部を設けることで、採光・通風を充実させます。
同時に「片廊下型集合住宅」に特有な、閉鎖的な共用廊下が改善できるよう考えています。
（共用廊下側開口は、プライバシー／安全面の確保等から、スリガラス・高窓等を採用。）

各住戸内の収納は、造り付けクローゼットではなく、可動式家具が良いでしょう。
風の通り抜ける住戸内で、可動式家具は空間をゆるやかに分節でき、フレキシブルな空間利用が期待できます。

以上、今回の計画案についての説明です。が、しかし、これはかなり優等生的な提案。
通常の事業提案ならこれで充分なのですが、つちそらは建築家が運営している提案型ブログです。もう少し踏み込んだ案を考えてみました。

■つちそら的提案
こちらがその平面プランです。



前述の案からの変更点は、
①共用廊下とバルコニーを建物の外周に沿ってつなげ、全体に回遊性をもたせた
②共用部と住戸内の床仕上げを、あまり明確に区別しない
の２点です。

そうすることで何が変わるのか？を、考えてみます。
◎上階にも様々な人の流れが生まれ、全ての階で居住以外の利用が期待できるかも・・・。
　（今回のような敷地では有利？）
◎住人相互のコミュニケーションが、より必要な住宅には適しているかも・・・。
　（高齢者向け？）
◎片廊下型集合住宅の不健全さを改善できるかも・・・。
　（廊下側は閉鎖的、バルコニー側はカーテンで閉ざされ洗濯物が丸見え・・・）
◎南面の明るいＤＫスペース、少し暗めで落ち着いた寝室の、ココチヨイ単身向け集合住宅が
　出来るかも・・・。

集合住宅を計画していると、大抵のクライアントから同じ事を云われます。
「正面側（バルコニー側）はしっかりデザインしてください。」
「でも、洗濯物が見えないように。布団をバルコニーに掛けられないように。」
「共用部分は不審者が入らないようセキュリティには気をつけて。」
これってイワユル・イタチゴッコ（従来の集合住宅における矛盾）でしょうか。

今回、ようやくその矛盾の原因がつかめたような気がします。
従来のほとんどの集合住宅では、プライベート（私的空間）が外部から丸見えの場所にあり、パブリック（公共空間）が外からは見えない場所にあります。
だから、建物正面の全面がカーテンで閉ざされつつも洗濯物であふれ、裏側の廊下で不審者がウロウロしていても誰も気付かない。どんなにデザインされていても、街並に融けこまず・どこか排他的な集合住宅の佇まいの原因はこれだったのです。

今回のつちそら的提案、いかがでしょうか？
正面に人の流れがうまれ、生き生きとした建物になりそうです。
従来の共用廊下が、バルコニーになっても良いのかもしれません。

まだまだ発展途上の案ですが、ひょっとしたら、上記の（従来の集合住宅における矛盾）を、大きく改善させることが出来るかもしれません。

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千林の集合住宅
所在地：大阪市旭区今市2丁目
アクセス：京阪電鉄「千林駅」徒歩約5分　
土地：約448.5㎡（約135.6坪）※私道負担含　坪単価140万円～※詳細はLANDiSまで
建物：RC造5階建　住戸専有面積35.5㎡（28戸）　戸当単価750万円～※詳細は井田まで
特徴：近接する千林商店街・今市商店街は共に大阪を代表する商店街で、生活至便は良好。
地図：千林までのアクセス